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18 de Junho de 2021

Dicas Essenciais na Compra e Venda de Imóveis

Alex Moraes, Advogado
Publicado por Alex Moraes
mês passado


1 - INTRODUÇÃO:

Existe um grande anseio de toda a população, de um modo geral, em garantir a segurança de uma vida estável no seio familiar e simbolizar uma verdadeira conquista pessoal e social, como a compra de um imóvel próprio.

Entretanto, alguns cuidados são necessários e devem ser tomados previamente a compra de um imóvel para que esse sonho não se transforme em um grande pesadelo para o comprador. A inobservância de alguns passos considerados essenciais para a compra de imóveis pode levar o comprador até mesmo à perda do bem – e por isso – necessário relacionar algumas dicas para auxiliar no momento da realização desse grande sonho.

Imprescindível mencionar que o intuito do presente artigo não é adentrar os detalhes das negociações e aprofundar cada necessidade - eis que cada negociação possui sua particularidade. O que se verá adiante são dicas simples, mas essenciais que todos devem seguir quando estão envolvidas em uma compra e venda de imóveis.


2 – SOLICITAR DOCUMENTOS DE COMPROVAÇÃO DE PROPRIEDADE:

Pois é. Pode parecer básico, porém, é exatamente no básico que alguns erros podem acabar ocorrendo e este é um ponto no qual é frequentemente ignorado pelos compradores.

Acreditamos, por muitas vezes, de que quem reside no local do imóvel é o real dono/proprietário do bem, mas não é sempre assim. Situações equivocadas como essa podem causar um extremo abalo ao negócio jurídico pactuado quando o comprador for regularizar/registrar definitivamente sua propriedade – haja vista de que por muitas vezes o vendedor pode ter apenas a posse do imóvel.

Sendo assim, aconselha-se que o primeiro passo a se providenciar previamente a uma compra de imóveis seja sempre solicitar do vendedor uma cópia da matrícula do imóvel, devidamente atualizada, emitida e registrada diretamente pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel possui seu registro competente.

Somente na posse da escritura atualizada será possível verificar se o vendedor é realmente o proprietário que diz ser – e caso não seja – descobrir o real proprietário do imóvel e verificar se a compra e venda é o caminho ideal a ser seguido ou se é recomendada outra solução para o caso em concreto.


3 – PESQUISAR OS DÉBITOS DO IMÓVEL:

Apesar de sempre se esperar a boa-fé nas relações contratuais e até mesmo das partes envolvidas, a confiança no outro, em compra e venda de imóveis, deve estar sempre ligada a documentação que demonstre o afirmado.

Desse modo, é imprescindível checar se existem dívidas de IPTU, Taxa Condominial (caso o imóvel seja um apartamento, por exemplo) e quaisquer outros impostos e débitos e que possam incidir sobre o bem.

Essas taxas são conhecidas no mundo jurídico por “obrigações propter rem” – significando-se que elas recaem sobre o bem imóvel independentemente de quem for o antigo ou o atual proprietário. Assim, se o imóvel desejado possuir débitos, deve-se sempre negociar com o vendedor para que ele possa adimplir com as obrigações passadas – ou – se o caso, fazer um acordo entre as partes, podendo-se abater o valor do preço que será pago pela compra do bem.

Esta é uma parte de suma importância na compra de um imóvel, eis que saber se o imóvel contém dívidas e qual a sua origem é parte imprescindível da negociação - pois com certeza terá impacto no seu preço final e principalmente na viabilidade do negócio.

Todos os detalhes que possam estar envolvidos na presente negociação devem constar no Contrato de Promessa (Compromisso) de Compra e Venda – instrumento este indispensável no negócio pactuado e que pode proteger tanto o comprador quanto o vendedor, caso infelizmente ocorra algum problema posterior a celebração do negócio.


4 – SOLICITAR CERTIDÕES DO VENDEDOR:

Infelizmente tornou-se bastante comum atualmente a venda um imóvel apenas para ocultar seus bens na justiça. Quando o mencionado ocorre e é devidamente comprovado em sede judicial, o ato em si pode caracterizar-se como a chamada e conhecida “fraude a credores/execução” e – novamente – pode causar severos prejuízos a pessoa que adquiriu o imóvel de boa-fé.

Assim, para que se evite tal situação, o correto é sempre que o interessado pela compra solicite do devedor diversas certidões – consideradas indispensáveis, todas, com o intuito de conferir se o vendedor não possui algum débito atual ou passado e que esteja garantido pelo imóvel objeto da compra – complicando o negócio – ou – que ainda possam complicar a compra, mesmo após a celebração do negócio.

Para que se minimize os riscos e para que o comprador de boa-fé não seja injustamente penalizado, essas documentações e certidões corretas retiradas a época da compra são indispensáveis, eis que demonstrarão a boa-fé e de que o negócio celebrado não estava pautado por uma fraude ou que foi efetuado com o escopo de prejudicar algum terceiro.


5 – REGISTRAR A ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS:

Muito comum – ainda atualmente - diversas casos em que os compradores acreditarem que são proprietários de um imóvel apenas por possuir uma escritura definitiva de compra e venda – ou simplesmente o Compromisso de Compra e Venda - porém, isso é um engano seríssimo.

Para que a pessoa possa ser considerada a real proprietária de um imóvel, a escritura deve ser levada à registro no cartório de registro de imóveis competente. Somente assim, o comprador passa a ser o proprietário. Enquanto isso, o que por muitas vocês a pessoa possui são direitos sob o imóvel - e não a real propriedade.

Desse modo, aconselha-se sempre que a escritura seja sempre levada a registro o quanto antes possível - assim que formalizado o negócio e definitivamente efetuada a escritura pública de compra e venda.

Em muitos casos, o próprio Compromisso de Compra e Venda constará o momento no qual deverá ser registrado o imóvel, certo de que tal registro acarretará consequências que são benéficas para ambas as partes envolvidas - haja vista de que certas obrigações inerentes aos imóveis são específicas e delimitadas diretamente aos seus reais proprietários.


6 – CELEBRAR OS CONTRATOS:

Atualmente, não há mais espaço para negócios jurídicos formalizados de modo verbal, estes acordos, por mais que sejam válidos (em algumas situações) - nunca foram aconselháveis.

Ademais, a formalização dos contratos também deve ser efetuada respeitando-se a legislação vigente e os seus requisitos essenciais - eis que os contratos possuem requisitos específicos e que podem, caso não sejam cumpridos corretamente, torná-lo inválido, dificultando sua utilização.

Desse modo, caso ocorra qualquer litígio ou desistência - apenas o Contrato celebrado entre as partes, possuindo todos os requisitos básicos de validade e constando toda a prévia negociação que culminou a compra e venda, protegerá o negócio.


7 - CONTRATE UM PROFISSIONAL:

Não obstante, em alguns países, não é possível comprar ou vender um imóvel sem assistência de um advogado, pela importância do acompanhamento e das consequências que podem atingir as pessoas envolvidas.

Adquirir um bem imóvel, hoje em dia – mais do que nunca – é absolutamente indispensável a consultoria de um especialista que irá avaliar o negócio celebrado, exigir as certidões competentes e necessárias para que tudo seja celebrado do modo mais adequado e correto possível – e obviamente, o profissional justo aconselhará se o negócio pretendido é realmente adequado e se deve ser levado adiante.

Como já dito, o modelo ideal é sempre formalizar toda a negociação envolvida entre as partes – desde o início – com a celebração dos contratos adequados, que possam proteger todos os envolvidos e comprovar com eficácia o negócio celebrado, caso este precise ser levado ao conhecimento do Poder Judiciário.

Ademais, o comprador deve ter sempre ciência que o valor que está dispensando na compra do referido imóvel não é a única importância efetivamente gasta em uma compra e venda - eis que toda a documentação, impostos e taxas de registro são de sua responsabilidade - salvo acordo em contrário.

Por isso, são muitos os procedimentos que devem ser concretizados e detalhes de suma importância e que, de preferência, apenas um advogado poderá prestar uma consultoria de modo eficaz – formalizando e acompanhando todo o negócio, prevenindo-se, assim, custos desnecessários e surpresas desagradáveis que possam invalidar ou complicar a compra do tão desejado imóvel.

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